Question 1

Quid des travaux non déclarés ?

Accepted Answer

Tout d’abord rappelons le devoir d’information qui pèse sur l’agent immobilier, le notaire, le vendeur, mais aussi le service d’urbanisme de la commune en faveur de l’acheteur d’un immeuble. Ce devoir d’informer est d’ordre public. Toute clause qui annulerait ou limiterait cette obligation est illicite et donc nulle. La loi prévoit même une sanction pénale.

Quels travaux doivent être déclarés au cadastre ?

La réponse n’est pas simple, c’est plus un principe général à appliquer. En cas de doute, renseignez-vous au service d’urbanisme de la commune.

Principe : Mon revenu cadastral augmente-t-il si je réalise les travaux de rénovation dans mon habitation ? C’est le cas lorsque ces travaux ont pour effet d’augmenter la surface habitable (aménager un grenier). Par contre, des travaux de rénovation qui ont pour seul effet de rendre l’usage plus confortable (salle de bain, chauffage central), n’influenceront pas le revenu cadastral. Je ne dois donc pas les déclarer.

Si je fais placer des fenêtres sous toit, pour rendre le grenier habitable, j’ai l’obligation de déclarer ces aménagements à la commune au bureau local du cadastre.

Si les travaux augmentent la valeur locative du bien, c’est la même chose, déclaration doit être faite au bureau local du cadastre.

Si la rénovation permet une économie d’énergie, comme par exemple, une meilleure isolation, du double vitrage, une chaudière à condensation, des panneaux photovoltaïques,... , elle n’exerce aucune influence sur le cadastre. Je n’ai pas d’obligation de déclarer les travaux.

Quand un permis de construire est-il nécessaire ?

Quant à l’obtention d’un permis pour tous ces aménagements décrits plus haut, la nécessité varie d’une commune à l’autre : il convient de se renseigner au département Urbanisme.

Qu’est-ce que je risque en tant que vendeur d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme ?

L’infraction constatée peut aboutir à l’annulation de la vente. Mais aussi à l’obligation de régulariser la situation :

Réaliser des travaux;
Changer la destination;
Changer l’utilisation déclarée illicite.

En tant qu’acheteur (et aussi vendeur) : qu’est-ce-que je risque ?

Interdiction de poursuivre ou de commencer une activité;
Apposition de scellés tant que l’infraction dure;
Remise en état d’avant les travaux;
Sanction financière : amende.

Ne pas avoir demandé de permis constitue en soi une infraction.

Mais poursuivre des actes, et maintenir des travaux exécutés sans permis, constitue une infraction continue, qui, en cas de vente, rend le nouvel acquéreur responsable. Même si l’infraction a été commise par des précédents propriétaires.

Question 2

Vendeur détenteur d’une citerne à mazout.

Accepted Answer

Obligation du vendeur

Conseil : inclure toute information de l’installation de chauffage dans l’acte de vente, et mieux encore, dès le compromis de vente.

Le vendeur se doit d’informer l’acquéreur de tous les aspects qui seraient susceptibles d’influencer sa décision d’acheter.

Il s’agit d’une obligation d’information générale sur le bien touchant à l’ensemble des aspects relatifs à l’immeuble.

Mais l’acheteur aussi doit s’informer activement sur tous les aspects du bien qu’il convoite.

Si le chauffage est au mazout, la capacité du réservoir, son emplacement et l’année du placement de la ou des citernes, sont des informations précieuses pour l’acquéreur.

Quelles sont les réglementations en vigueur pour les citernes à mazout en Belgique ?

Pour le savoir, je vous invite à vous rendre sur le site informazout.be.

Vous y trouverez pour votre région, les obligations à respecter par le détenteur d’une citerne à mazout. La réglementation est différente selon que la citerne est installée sur le territoire des régions bruxelloise, wallonne ou flamande.

Les contraintes varient en fonction du type de citerne à mazout : aérienne ou enfouie, accessible ou inaccessible, de sa capacité en litres ou en kilo, de la date de son installation (avant ou après le 29 novembre 2003).

Il est important de bien connaître les caractéristiques de votre citerne, afin de connaître les prescriptions légales que vous devrez respecter.

Lors de la vente, la citerne change de propriétaire et ces obligations sont donc transférées à l’acheteur. Si le vendeur n’a pas rempli ses obligations, l’acquéreur est en droit de négocier la mise en ordre des formalités avant la signature de l’acte de vente par exemple. Et à défaut, de déduire du prix de vente un montant afin de compenser sa négligence.

Obligation du vendeur avant la signature de l’acte de vente

En Flandre, l’agent immobilier veillera à mentionner la présence d’une citerne enfouie, ainsi qu’à l’exécution des obligations qui en découle.

En Wallonie et à Bruxelles, depuis 2015, un label énergétique est apposé sur toute nouvelle citerne. Le vendeur doit effectuer le contrôle du réservoir. Si ce dernier est déclassé ou inutilisé il doit être sécurisé.

En Wallonie, le compromis de vente traite des cuves enfouies car elles ne sont pas visibles. Une clause est donc obligatoirement insérée dans le compromis, mettant à charge du vendeur l’obligation de procéder à ses frais à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement. Et si besoin en est, procèdera aux frais pour rendre la cuve étanche.

Le vendeur doit informer le candidat-acquéreur de la situation relative à la cuve à mazout. Les parties conviennent entre elles de la réalisation de l’obligation de déclaration à la commune, de la répartition de ces frais. Toit cela se fait avant la signature de l’acte authentique de vente de manière à éviter des litiges après-coup.

A Bruxelles, un permis d’environnement doit être délivré par le Collège des Bourgmestre et échevins pour les citernes d’une capacité supérieure à 25.000 litres.

Quelles obligations pour le propriétaire d’une citerne à mazout ? Retrouvez les infos sur informazout.be

Bruxelles :

La capitale ne se sent pas visée par la problématique.

Aucune réglementation n’existe pour l’installation ou le contrôle d’un réservoir, mais un permis d’environnement peut être rendu obligatoire en fonction de la capacité de votre citerne. Renseignez-vous auprès de votre commune.

Wallonie

Anciennes citernes (placées avant 2003) :

Pour les – de 3.000 litres, il est conseillé, mais pas obligé, de faire contrôler la citerne par un technicien agréé par la Région Wallonne.

Entre 3.000 et 25.000 litres :

Si le réservoir est muni d’une simple paroi, la périodicité du contrôle dépend de l’âge du réservoir. S’il est muni d’une double paroi, le contrôle doit s’effectuer tous les 10 ans;
Il doit être équipé d’un système anti-débordement;
Encuvement obligatoire (si simple paroi);
Contrôle par un technicien agréé visuellement tous les 10 ans, sans encuvement, alors que si la citerne est dotée d’une simple paroi, elle doit être contrôlée tous les 3 ans.

Nouvelles citernes aériennes ou enfouies (placées après le 29 novembre 2003) :

De – de 3.000 litres :

Pas d’obligation légale de contrôle en Wallonie. Mais renseignez-vous auprès de l’administration communale.

Le placement d’un système anti-débordement est conseillé.

De 3.000 litres et jusqu’à 25.000 litres :

Test d’étanchéité à effectuer tous les 10 ans :

Un réservoir aérien (quelle que soit la capacité) hors service doit être vidé, dégazé, nettoyé et enlevé. Les tuyauteries doivent être vidées et démontées.
Une citerne enfouie: test d’étanchéité à effectuer et placer un système anti-débordement.

Rendre la cuve étanche si nécessaire.

Citernes de plus de 25.000 litres :

Un permis d’environnement doit être délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins.

Flandre

Tous les nouveaux réservoirs aériens de – de 6.000 litres (5.000 kg)

Ne doivent pas être déclarés,
Pas de contrôle périodique nécessaire,
doivent être équipés d’un système anti-débordement et d’une plaquette d’identification. Ils doivent être pourvus d’un encuvement.

S’ils sont enfouis : un contrôle périodique tous les 5 ans avec un test d’étanchéité sont obligatoires.

Pour les nouveaux réservoirs aériens de + de 6000 litres :

Un contrôle périodique tous les 3 ans est nécessaire;
Ils doivent être déclarés au Collège des Bourgmestre et Échevins de la commune;
Se renseigner auprès de de la commune pour toutes les obligations, conditions et autorisations de bâtir;
Un permis d’environnement est nécessaire pour les volumes dépassant 20.000 kg soit environ 24.000 litres;
Placement par un technicien réservoir agréé par la région Flamande ou un expert en environnement;
Un contrôle de placement doit être réalisé.

Si les nouveaux réservoirs sont enfouis :

contrôle limité tous les 2 ans, et un contrôle général tous les 15 ans, sauf si le réservoir se situe dans une zone de prévention pour lequel le contrôle limité est annuel, et le contrôle général effectué tous les 10 ans.

Je vous invite à vous rendre sur le site informazout.be pour encore plus de détails.

Question 3

Pourquoi refuser des dessous de table lors de la vente ?

Accepted Answer

C’est bien connu de par chez nous.

Certains acquéreurs sont tentés de proposer au vendeur le paiement d’une partie du prix sous la table. Une portion raisonnable pour que cela puisse passer inaperçu. Tout est bon à prendre en termes d’économie à faire. C’est toujours cela qui ne sera pas taxé, je paie déjà suffisamment comme ça. Cela augmente le sentiment d’avoir fait une bonne affaire.

Pas conseillé du tout pour autant. Déclarer un prix inférieur à ce qui a été convenu entre les parties peut coûter bien plus cher que le gain escompté.

Paiement en espèces interdit pour les transactions immobilières

Pour rappel : le paiement en espèces pour les transactions immobilières est tout simplement interdit depuis le 1er janvier 2014. En cas d’infraction, les parties sont responsables ensemble et risquent une amende très importante infligée par le Service Public Fédéral de l'Économie. Donc les seuls moyens de payer actuellement seront le virement ou le chèque bancaire.

Paiement cash limité aux commerçants, dispensateurs de service

Depuis 2014, le paiement cash est doublement limité : maximum 3.000 € et si le prix dépasse 3.000 €, maximum 10 % de ce montant.

Pour le paiement de services, de biens, ou l’installation d’une salle de bain, par exemple, il est donc interdit de dépasser 3.000 € en liquide.

Les agents immobiliers ne peuvent plus accepter le paiement cash de leurs factures dépassant 3.000 euros.

Et pas moyen de contourner la chose en réglant la facture, sa commission, en plusieurs fois. Le paiement par tranche laisse les multiples versements reliés entre eux comme un seul et même paiement.

Qu’est-ce-que je risque ? Une amende allant de 250 à 225.000 euros. Une limite est néanmoins prévue : cette amende ne peut pas dépasser 10 % de la somme qui a été réglée en espèces.

5 bonnes raisons pour le vendeur de ne pas accepter les dessous de table

Le vendeur ne pourra pas justifier de la provenance de ces fonds vis-à-vis du fisc... ni l’acheteur sa dépense.
Vous n’aurez pas l’esprit tranquille pendant longtemps. Vous êtes dans l’illégalité.
Ne sous-estimez pas les moyens de l’administration fiscale à déceler les fraudes. Elle dispose de plus de moyens d’informations que vous ne le supposez, pour avoir la puce à l’oreille.
Des sanctions pénales sont prévues : une amende pour fraude fiscale, voire une peine d’emprisonnement.
Si l’acquéreur poursuit le vendeur en justice au motif de récupérer sa mise en cas de vente inaboutie par exemple, ce qui devait rester secret sera divulgué au grand jour et les deux parties seront responsables et sanctionnées pour fraude fiscale.

3 Inconvénients majeurs pour l’acquéreur de payer une partie du prix sous la table

Baisser le prix de vente a des répercussions sur la demande de crédit hypothécaire pour l’acquéreur. La valeur du bien est diminuée et le taux d’intérêt est plus élevé, puisque le montant prêté est moins important.
Si la vente n’aboutit pas, l’acquéreur prend le risque de perdre cette somme, à défaut de pouvoir la réclamer par des voies officielles.
En cas de revente rapide, la plus-value sera plus importante et... taxée à ce titre (de 16,5 à 33 %). Alors que les taux sont réduits pour maison modeste en Wallonie, des abattements fiscaux existent à Bruxelles. Le taux de 12,5 % est donc à relativiser dans bien des cas. Mais reste bien inférieur à la taxation sur la plus-value en cas de revente rapide (- de 5 ans après l’achat) du bien.

Question 4

Les acquéreurs demandent à recevoir les clés à la signature du compromis de vente.

Accepted Answer

Quand remettre les clés de l’immeuble vendu ?

Généralement les clés sont remises à la partie acquéreuse à la fin de la signature de l’acte de vente. C’est un geste qui clôture les formalités de vente et donne accès à l’entrée en jouissance du bien.

Il arrive parfois que les acquéreurs demandent au vendeur à disposer des clés dès la signature du compromis de vente.

Ils sont motivés par :

Une difficulté à se loger, leur ancien logement n’étant plus disponible;
Le souci de débuter des travaux dès que possible afin de pouvoir habiter les lieux dès la signature de l’acte de vente,
Une impatience à entrer dans les lieux.

Ce n’est pas interdit de remettre les clés avant l’acte final devant notaire. Mais les notaires recommandent vivement de ne remettre les clés qu’après la signature de l’acte authentique de vente.

Pourquoi ?

Parce que le vendeur prend de grands risques à remettre les clés trop tôt

Louis est habile de ses mains. Il est électricien et carreleur à ses heures. Il a porté son dévolu sur une maison en très mauvais état mais aussi de moindre prix. Il demande à pouvoir commencer la rénovation après la signature du compromis. Il sait que l’achat est certain d’être réalisé, sa banque le lui a confirmé encore ce matin.

Mais ce qu’il n’imaginait sûrement pas, c’est que le vendeur est endetté et que le bien qu’il convoite n’est pas d’une valeur suffisante pour contenter le fisc. La conséquence pour l’acheteur est que son immeuble continue à garantir une dette qui ne lui appartient pas !

La vente est donc annulée, les travaux entrepris ne peuvent pas être récupérés, l’acompte est perdu, et la possibilité d’acquérir le bien dans le futur est très compromise.

Si vous remettez les clés avant la signature de l’acte de vente définitif, prenez vos précautions

Refuser que soient entrepris de gros travaux (abattage de murs, grosses transformations des sols, saignées pour un nouveau circuit électrique... ). Par contre, réaliser des travaux de rafraichissement n’est pas dommageable, que du contraire.
Imposer la souscription d’un contrat d’assurance en responsabilité civile dans le cadre de l’occupation des lieux avant la signature de l’acte. La couverture doit aussi s’étendre aux dégâts susceptibles d’être occasionnés à l’immeuble.
Le vendeur peut exiger que la vente ne soit pas suspendue à la condition d’obtenir un prêt hypothécaire.
Le vendeur peut demander le versement d’un acompte plus important à titre de garantie.
Il peut être convenu entre les parties que l’acheteur supportera toutes les charges de l’immeuble (précompte et consommations..) à compter du moment où il reçoit les clés.

Ces arrangements sont alors mis par écrit dans une convention de remise des clés. Parlez-en avec un juriste, l’agent immobilier, votre notaire.

Question 5

J’ai vendu, mais à condition que...

Accepted Answer

Le compromis de vente est signé. Acheteur et vendeur se sont mis d’accord sur la chose et le prix. On dit alors que la vente est "parfaite" et que "le compromis de vente vaut vente".

Pas si parfaite que cela.

La vente peut être assortie de conditions. Vous avez sûrement déjà entendu parler des termes "condition suspensive". Voici quelques explications si vous souhaitez en savoir plus.

Le transfert de propriété n’a pas lieu au même moment selon que la condition est suspensive ou résolutoire. Or, c’est à cet instant que l’acquéreur-nouveau propriétaire doit assurer son immeuble en multirisque (assurance habitation). Le transfert de propriété opérera le jour de la réalisation de la condition suspensive, ou le jour de la signature du compromis de vente s’il s’agit d’une condition résolutoire. Une clause dans le compromis de vente peut également prévoir que le transfert de propriété n'aura lieu qu'au moment de la signature de l'acte authentique final, moment qui coïncide aussi avec la remise des clés et le paiement intégral du prix.

Sur le plan fiscal, les droits d’enregistrement doivent être payés par l’acquéreur endéans les 4 mois de la signature du compromis de vente. Le délai commence à courir le jour de la réalisation de la condition suspensive. Il court dès la signature du compromis en cas de clause résolutoire. Dans ce dernier cas, si le contrat est résilié, ces droits ne sont, en principe, pas récupérables. Prudence donc.

Exemple d’une condition suspensive : L’acheteur s’est engagé à la condition qu’il obtienne l’accord du banquier de lui prêter les sommes nécessaires pour acquérir le bien.

Une telle condition suspend les effets même de la vente, condition qui dépend d’un événement futur et incertain pour la personne qui en bénéficie. Si cet événement ne se réalise pas, alors le contrat prend fin. Par contre, s’il se réalise, la vente existe avec effet rétroactif au jour de l’évènement.

La condition suspensive la plus courante bénéficie à l’acheteur : "La présente vente est faite sous condition suspensive d’obtention par l’acquéreur, dans un délai de 4 semaines à compter de ce jour, d’un financement correspondant à 100 % du prix de vente, aux conditions normales du marché".

Comme la vente est "suspendue", il n’y a pas de transfert de propriété au profit de l’acquéreur. Mais ce dernier est protégé s’il ne trouve pas le moyen de financer son achat. Si tel est le cas, il est délié de son engagement et reprend son acompte.

Quant au vendeur, il reste propriétaire. Il reste aussi engagé vis-à-vis de l’acheteur, dans la mesure où il ne pourra plus vendre à un autre amateur tant que dure l’incertitude, tant que la condition ne se réalise pas. Bref, il est bloqué, et il prend le risque de perdre du temps et des amateurs potentiels...

Le vendeur coincé par la condition peut l'accepter en limitant le risque :

Il peut très bien demander à l’acquéreur de limiter dans le temps la condition suspensive, ce qui lui permet de reprendre possession du bien dans un délai raisonnable (entre 15 jours et 1 mois) pour vendre à quelqu’un d’autre.
Il est aussi considéré comme normal que le vendeur demande une indemnisation si la vente n’est en définitive pas réalisée.

Le vendeur peut aussi tout simplement refuser de vendre sous condition suspensive.

Qu'est-ce qu'une condition résolutoire ?

Exemple de conditions résolutoires :

En faveur du vendeur : Une clause prévoyant que si l’acquéreur ne passe pas l’acte dans un délai de 4 mois à compter de la signature du compromis de vente, la vente est résolue, c’est une condition résolutoire. Elle permet au vendeur de se délier de son engagement sans plus perdre de temps, si l’acquéreur ne peut pas payer le prix, en demandant la résolution de la vente.

En faveur de l’acheteur : "la vente est conclue sous la condition résolutoire du refus du crédit devant financer l’achat".

Tant que cette condition ne se produit pas, le contrat de vente s’exécute normalement.
Si le crédit est refusé, le contrat est résolu de plein droit. Celui qui a acheté l’immeuble et qui occupe éventuellement déjà les lieux devra le rendre dans l’état initial où il se trouvait.

Question 6

Le carnet d’entretien de votre immeuble : le Dossier d’Intervention Ultérieure (DIU).

Accepted Answer

Une obligation à charge du vendeur depuis le mois de mai 2001

Tout propriétaire d’un immeuble a l’obligation de constituer un dossier relatif aux travaux importants qui y sont effectués après le 01 mai 2001. Le dossier doit être mis à jour à chaque fois que des gros travaux sont entrepris.

Les travaux visés peuvent être autant d’entretien, de réparation, de remplacement et démontage de certaines installations.

On peut comparer ce dossier au carnet d’entretien de la voiture.

Quand il vend le bien, le propriétaire transmet le dossier à l’acquéreur le jour de la signature de l’acte de vente. Le notaire fait mention de la remise du document dans l’acte.

Cette obligation du vendeur a pour but d’assurer la sécurité et la santé lors de rénovations futures. Comment ? Par une meilleure connaissance des matériaux utilisés lors des précédents aménagements, de la localisation des canalisations cachées dans les murs...

Le nouveau propriétaire sera averti des « dangers » potentiels, comme le risque de percer une conduite d’eau ou un câble électrique en forant à tel endroit du mur ou du sol.

Et si le vendeur n’a pas constitué de dossier ?

Lorsque vous vendez, l’acheteur peut vous faire des difficultés si vous n’avez pas établi de dossier d’intervention ultérieure (DIU). Soit il exigera que vous l'établissiez, soit l’acheteur se proposera de le faire lui-même, à vos frais.

Même si vous êtes en défaut de pouvoir remettre le DIU, la vente se poursuivra néanmoins.

Qui établit le DIU ?

Le propriétaire qui fait les travaux lui-même, ou qui fait exécuter les travaux par un seul entrepreneur,
Le coordinateur de sécurité du chantier si le propriétaire fait appel à plusieurs entrepreneurs.

De quoi se compose le DIU ?

Le descriptif des travaux
Les plans,
Le détail des matériaux utilisés, le type d’isolant,
Le vitrage mis en place,
Les détails des châssis de fenêtres, des portes,
Le(s) croquis d’installations sanitaires, de cuisine,
L’emplacement exact des conduites utilitaires (eau, gaz, téléphone, égouts, électricité,... )
Les conseils d’entretien,
Les fiches techniques utiles,
Les preuves de garantie,...
Des photos avant/après travaux...

Mieux vaut anticiper le travail, c’est pourquoi, dès votre intention de vendre, mettez-vous en ordre si ce n’est pas encore fait. L’idéal étant d’établir le dossier d’intervention ultérieure juste après les travaux effectués.

Question 7

Je vends ma maison louée

Accepted Answer

Le principe : Rien ne m’interdit de mettre en vente le bien loué à n’importe quel moment de la location.

Je dois vérifier si le locataire ne dispose pas d’un droit de préférence d’acquérir le bien. Si tel est le cas, ce droit doit être inséré dans le contrat de bail par une clause. Si je ne le respecte pas, le locataire peut réclamer au bailleur des dommages et intérêts.

Le locataire est protégé s’il occupe le logement depuis au moins 6 mois : l’acheteur devient le nouveau bailleur à la date de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire. Il se doit donc de respecter les obligations, mais détient aussi les droits conférés par le contrat de bail conclu par le précédent propriétaire.

Attention que si le bail n’a pas date certaine (non enregistré), le nouveau propriétaire peut mettre fin au contrat de bail de manière plus souple.

Pour en savoir plus sur l’enregistrement du bail, je vous invite à consulter notre page Comparatif-Assurance-Habitation.be

L’exception au principe : Lorsque l’acheteur a acquis le bien pour en faire son propre logement, ou qu’il souhaite effectuer des travaux, des facilités existent en sa faveur pour prendre possession des lieux malgré le contrat de bail. La loi n’oublie cependant pas le locataire pris dans cette situation difficile en lui garantissant des droits et des indemnités.

Les droits du locataire sont différents suivant que le bail ait été enregistré ou non, selon la durée du contrat de bail prévue au contrat, selon la durée de l’occupation déjà effectuée dans les lieux,...

Le droit de résilier le bail par l’acquéreur est par ailleurs limité dans le temps.

Mise en vente d’un bien loué : le droit de visite du vendeur-bailleur

Le vendeur-bailleur a le droit de faire visiter le bien par les candidats, d’apposer des affiches publicitaires de mise en vente du bien, ainsi qu’accompagner les amateurs lors de la visite. Toutefois, il veillera à limiter le plus possible les inconvénients vis-à-vis des locataires.

Aucune réglementation ne précise les conditions de ce droit de visite : ce sont les parties (locataire-bailleur) qui se mettent d’accord entre elles. Généralement, une clause précise la fréquence des visites dans le contrat de bail (2 à 3 fois par semaine, dont une fois le samedi ou le dimanche, par exemple).

Question 8

L’acompte sur le prix, une double garantie pour le vendeur.

Accepted Answer

Vous avez vendu votre maison. Vous vous êtes entendu avec l’acheteur sur le prix. Top là ! Mais ce ne sont encore que des mots. L’acquéreur est-il solvable ? Ne va-t-il pas faire volte-face ?

Si la signature du compromis de vente peut rassurer le vendeur, c’est la réception d’une partie du prix – l’acompte - qui scelle le mieux la transaction, dans l’esprit des deux parties d’ailleurs.

Pourtant verser un acompte n’est pas obligatoire légalement parlant. Mais c’est un usage bien établi. Si les parties peuvent convenir de commun accord de son montant, en pratique il équivaut à 10 % du prix de vente.

Dès lors, le vendeur est déjà plus rassuré sur le sérieux de l’acquéreur, qui semble bien solvable, mais il détient aussi une éventuelle indemnité au cas où la vente serait résolue aux torts de l’acquéreur. Par exemple, lorsque l’acquéreur n’obtient pas de prêt bancaire.

L’acompte versé sera conservé par le vendeur à titre de dommage et intérêts pour le temps et donc l’argent perdu, la remise en vente du bien à de moins bonnes conditions, la perte d’amateurs potentiels,...

Remettre l’acompte au vendeur n’est pas sans risque pour l’acquéreur

La vente peut être empêchée pour des raisons qui appartiennent au vendeur. C’est le cas lorsque le vendeur tombe en faillite, ou lorsque ses dettes fiscales ou hypothécaires dépassent le prix de vente.

Et si le vendeur avait entretemps dépensé la somme remise en acompte ? Comment l'acquéreur pourra-t-il récupérer sa mise ?

C’est pourquoi aujourd’hui la somme est versée sur un compte appartenant au notaire, qui conserve l’argent jusqu’à ce que toutes les conditions soient réunies pour finaliser la vente. Comme cela les deux parties sont protégées dans leurs droits et obligations au sujet de l’avance d’une partie du prix.

Si la consignation dépasse un mois, un compte spécial identifié pour la transaction particulière, reçoit le montant, qui produit des intérêts au taux bancaire. L’ensemble sera intégralement versé à qui de droit.

Question 9

Je vends avec rente viagère.

Accepted Answer

Vendre moyennant une rente viagère, c'est comme une vente normale. La seule différence, c'est la manière dont le prix est payé.

En fait, dans ce contrat de vente, l'inconnue c'est le prix. Les parties ne savent pas quel est le prix qui sera finalement payé. Car cela dépendra d'un évènement indépendant de la volonté des parties, tant du vendeur que de l'acquéreur. Le moment du décès du vendeur. C'est le côté déplaisant du viager : l'une des parties a intérêt à ce que l'autre décède.

Notre conseil : vendre en viager à un membre de la famille est déconseillé. L'administration fiscale risque d'ailleurs de requalifier la transaction comme étant une donation, la vente ayant été affichée pour se soustraire aux droits de succession.

Pourquoi vendre en viager ?

C'est pour :

profiter d'un capital financier qui sera disponible directement à la signature de l'acte authentique (le bouquet);
pouvoir continuer à vivre chez soi;
recevoir un revenu complémentaire mensuel et non imposé (la rente),
ne plus se soucier de la gestion de son bien, ou de ses locataires, si le bien est loué.

Comment est payé le prix de mon immeuble ?

Au lieu de payer en une seule fois, l'acquéreur le paiera en plusieurs tranches égales (la rente) :

jusqu'au jour du décès;
au terme d'une période de maximum 20 ans à partir du jour de la signature de l'acte authentique de vente.

Tout le prix de vente peut être converti en une rente, ou seulement une partie du prix. L'autre partie sera payée comptant à la signature de l'acte, appelée le bouquet.

Si le vendeur continue à habiiter son immeuble, ce qui signifie qu'il s'en réserve l'usufruit (usage et loyer) jusqu'à la fin de ses jours, alors la rente est calculée sur une partie de la valeur du bien, la nue-propriété.

Les parties peuvent même convenir d'une double rente : tant que le bien est occupé, la rente est d'un montant plus faible. Lorsque le vendeur quitte l'immeuble, pour aller vivre chez un parent ou dans une séniorie,... A ce moment là, la rente est d'un montant plus élevé. Mais attention, cela doit bien être précisé dès le départ dans la convention de vente.

Comment est calculée la rente ?

Il n'existe pas de tables, de barèmes obligatoires à consulter en vertu de la Loi.

Les parties peuvent-elles donc fixer le montant de la rente librement ?

Evidemment non.

La rente doit être équitable tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, en tenant compte :

de l'âge du vendeur,
de la valeur vénale de l'immeuble,
de l'espérance de vie du créditrentier (vendeur),
du taux de rendement supposé du capital investi,
du fait que le bien soit occupé ou non par le vendeur.

De plus, ce calcul doit être correct aux yeux de l'administration fiscale.

Si celle-ci estime que le prix payé est inférieur à la valeur de l'immeuble, elle peut considérer qu'il ne s'agit pas en fin de compte d'une vente, mais d'une donation déguisée en vente.

Il s'en suivra des droits de donation à verser et des amendes fiscales.

Quelles garanties pour le vendeur si la rente n'est pas payée ?

Tant la loi que le notaire veilleront à donner des garanties au vendeur au cas où la rente n'est pas payée par le débirentier, et qu'il est devenu insolvable.

Deux garanties sont mises en place qui empêchent l'acquéreur de vendre ou d'hypothéquer le bien :

Une incription hypothécaire sur l'immeuble est prise d'office au moment de la vente

Cette inscription précédera toute autre qui viendrait par la suite dans le chef de l'acquéreur, parce qu'il aurait des dettes par exemple. C'est une protection contre son insolvabilité. De plus, il ne pourra pas engager le bien vis-à-vis de tiers aussi facilement pour un crédit quel qu'il soit, étant donné que son immeuble est déjà hypothéqué.

Une clause résolutoire est insérée dans l'acte authentique de vente :

Cetet clause permet de frapper la vente de nullité (annulation) si le débitrentier ne paye pas la rente dans les 30 jours de son échéance et après réception d'une mise en demeure par lettre recommandée. Un jugement sera nécessaire pour prononcer la nullité. Le vendeur redevient alors seul propriétaire du bien. Les rentes antérieurement versées pourraient être conservées à titre de dommages et intérêts.

Une autre protection possible : la constitution d'une rente sur plusieurs têtes.

Qui paie quoi lors de la vente avec rente viagère ?

Tableau explicatif de la répartition des frais lors d'une rente viagère en Belgique
Qui paie Quoi ?	Viager Occupé	Viager libre
Frais de vente	Acquéreur	Acquéreur
Frais de l'agence immobilière	Vendeur	Vendeur
Précompte immobilier	Vendeur	Acquéreur
Entretien, charges	Vendeur	Acquéreur
Assurance habitation	Vendeur	Acquéreur
Grosses réparations (touchant à l'infrastructure de l'immeuble)	Acquéreur	Acquéreur

Question 10

Je vends sous régime tva

Accepted Answer

Vendre sous régime TVA permet au vendeur de récupérer tout ou partie de la TVA

Pour quels immeubles ? Pour les immeubles neufs, à construire, ou en cours de construction.

Si l'habitation est neuve, le vendeur a le choix de vendre sous le régime de la TVA (21 %) au lieu des droits d'enregistrement (entre 12,5 et 10 %).

L'âge d'une habitation est déterminé par la date de sa première utilisation ou occupation. Une habitation neuve est celle dont la signature de l'acte est fixée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de l'immeuble.

Quid du terrain ?

Depuis 2011, le terrain est aussi soumis à l'application de la TVA, si les conditions suivantes sont remplies :

Terrain et bâtiment sont achetés ensemble,
Terrain et bâtiment sont vendus à une même personne,
Il est permis de bâtir sur le terrain ; et le bâtiment est vendu avec TVA.

A défaut de remplir ces conditions, le terrain est vendu avec paiement des droits d'enregistrement.

Vendre sous TVA, l'intérêt du vendeur :

Pour l'acquéreur ce sera donc quasi du simple au double à verser à l'Administration fiscale, en fonction du régime de vente choisi par le vendeur. Si la vente est faite sous régime TVA, les frais d'acquisition seront plus importants.

En vendant sous le régime de la TVA, le vendeur a la possibilité de déduire l'intégralité de la TVA qu'il aura payée en amont pour construire/acquérir son bâtiment. Les acquéreurs paient la TVA, soit 21 % du prix de vente. Le vendeur récupère donc la majeure partie ou l'intégralité de la TVA qu'il avait versée à l'achat ou à la construction.

Et ce n'est pas tout, puisque le vendeur est susceptible de récupérer une partie des droits d'enregistrements payés sur l'achat du terrain.

La TVA récupérée est celle qu'il aura payée :

Soit à chaque corps de métier (entrepreneur, architecte, fournisseurs,... )
Soit à l'achat du nouveau bâtiment en tant que premier occupant.

Acheter sous régime TVA est intéressant pour les acquéreurs :

En vendant avec TVA, les vendeurs escomptent bénéficier d'une ristourne importante de la taxe qu'ils ont payé à leur entrepreneur, fournisseurs, ... A défaut, ils répercuteraient le montant sur le prix de la maison que vous convoitez tant et vous devriez payer des droits d'enregistrement sur un prix d'acquisition plus important. bref vus aurez versé le montant de la TVA (21%) et en plus payé des droits d'enregistrement sur ce montant.

Pour les rassurer : les acquéreurs n'ont aucune démarche administrative à faire, c'est le vendeur qui s'en charge.

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la vente sous régime TVA ?

Attention, pour pouvoir récupérer cette TVA, toutes les conditions suivantes doivent être remplies :

Le bâtiment doit être neuf au sens de la TVA :
- Nouvellement construit
- Rénové radicalement au point de modifier le revenu cadastral.
La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la première occupation ou la première utilisation du bâtiment ;
Le vendeur doit opter, à l'aide des formulaires conformes, pour l'application de la TVA :
- Il doit déposer une déclaration spéciale avant la vente : demander à l'admnistration un assujettissement occasionnel au bureau de la TVA. Il reçoit son numéro.
- Il est obligé d'informer l'acheteur (mais aussi son notaire qui sera de bon conseil) de l'application de la TVA dans le premier acte signé avec lui (compromis de vente), et ce sera inscrit dans le tout premier document écrit entre les parties ;
- Il doit déposer une déclaration spéciale après la finalisation de la vente, pour récupérer la TVA.

Le vendeur doit accomplir lors de la vente ou immédiatement après, les tâches suivantes :

Diviser le prix entre la partie terrain et la partie construction;
déduire de la taxe payée par l'acquéreur, la TVA qu'il a lui-même payée lors de l'achat;
demander la restitution partielle des droits d'enregistrement payés sur la valeur du terrain. En Wallonie, la restitution sera de 3/5 ème des droits alors qu'à Bruxelles elle est de 36 % des droits d'enregistrement;
payer à l'administration la TVA (solde) qu'il a reçue des acquéreurs. A défaut de le faire dans les délais prescrits, il s'expose à devoir payer la taxe + une amende (jusqu'à 2 fois la taxe) + un intérêt de retard calculé par mois.

Question 11

Plus-value suite à la vente

Accepted Answer

Revendre un immeuble dans les 5 ans de l'achat : taxation sur plus-value à 16,5 %

Attention, tout ce qui suit ne vaut pas si l'immeuble est occupé par le vendeur.

Si vous vendez un immeuble dans les 5 ans de son acquisition, vous êtes susceptible de devoir payer une taxe sur la plus-value éventuelle.

La plus-value, c'est la différence positive entre le prix acheté et le prix vendu. C'est sur cette différence que sera calculée la taxation.

Ce délai court entre les deux actes notariés d'acquisition et de vente.

Seulement dans les 3 ans en cas de donation :

Si vous avez reçu un bien par donation, la taxation est éventuellement due, mais le délai est raccourci à 3 ans.

Ne vaut pas si vous avez acquis par succession

Le fisc ne prélève pas de taxe en cas de plus-value lors de la vente d'un bien immeuble acquis par succession.

Calcul par le fisc de la plus-value

Le prix d'achat c'est le prix payé au vendeur + les droits d'enregistrement + les frais d'acte payés par l'acquéreur – ces derniers pouvant être fixés à 25 % du prix d'achat. Le total est majoré de 5 % par année entière écoulée entre les deux actes notariés.

Le prix de revente c'est celui obtenu par le vendeur moins les frais de mise en vente (publicité, commission d'agence, divers honoraires de négociation).

Prix de revente - prix d'achat = solde positif ?

Obligation de déclaration du vendeur

Le vendeur déclare la plus-value dans sa déclaration fiscale à l'Impôts des Personnes Physiques (l'IPP), de l'année qui suit celle où la vente a eu lieu.

Une vente avec plus-value réalisée en 2017, devra être mentionnée dans la déclaration d'impôts 2018.

Si le vendeur ne réside pas en Belgique, c'est au notaire de percevoir la plus-value au moment de l'acte notarié.


La taxation complète comprend
16,5 % de la différence entre prix d'achat et prix de vente
Additionnels
Contribution de crise

Ne vous étonnez donc pas si le montant est supérieur à 16,5 %.

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