Infos pratiques sur la vente d’un bien immobilier en Belgique

Dernier update: 20-10-2019

Vendre sous régime TVA permet au vendeur de récupérer tout ou partie de la TVA

Pour quels immeubles ?

Pour les immeubles neufs, à construire, ou en cours de construction
Si l'habitation est neuve, le vendeur a le choix de vendre sous le régime de la TVA (21 %) au lieu des droits d'enregistrement (entre 12,5 et 10 %).
L'âge d'une habitation est déterminé par la date de sa première utilisation ou occupation. Une habitation neuve est celle dont la signature de l'acte est fixée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de l'immeuble.

Quid du terrain ?

Depuis 2011, le terrain est aussi soumis à l'application de la TVA, si les conditions suivantes sont remplies :

  • Terrain et bâtiment sont achetés ensemble,
  • Terrain et bâtiment sont vendus à une même personne,
  • Il est permis de bâtir sur le terrain ; et le bâtiment est vendu avec TVA.

A défaut de remplir ces conditions, le terrain est vendu avec paiement des droits d'enregistrement.

Vendre sous TVA, l'intérêt du vendeur :

Pour l'acquéreur ce sera donc quasi du simple au double à verser à l'Administration fiscale, en fonction du régime de vente choisi par le vendeur. Si la vente est faite sous régime TVA, les frais d'acquisition seront plus importants.

En vendant sous le régime de la TVA, le vendeur a la possibilité de déduire l'intégralité de la TVA qu'il aura payée en amont pour construire/acquérir son bâtiment. Les acquéreurs paient la TVA, soit 21 % du prix de vente. Le vendeur récupère donc la majeure partie ou l'intégralité de la TVA qu'il avait versée à l'achat ou à la construction.

Et ce n'est pas tout, puisque le vendeur est susceptible de récupérer une partie des droits d'enregistrements payés sur l'achat du terrain.

La TVA récupérée est celle qu'il aura payée :

  • Soit à chaque corps de métier (entrepreneur, architecte, fournisseurs,... )
  • Soit à l'achat du nouveau bâtiment en tant que premier occupant.

Acheter sous régime TVA est intéressant pour les acquéreurs :

En vendant avec TVA, les vendeurs escomptent bénéficier d'une ristourne importante de la taxe qu'ils ont payé à leur entrepreneur, fournisseurs, ... A défaut, ils répercuteraient le montant sur le prix de la maison que vous convoitez tant et vous devriez payer des droits d'enregistrement sur un prix d'acquisition plus important. bref vus aurez versé le montant de la TVA (21%) et en plus payé des droits d'enregistrement sur ce montant.

Pour les rassurer : les acquéreurs n'ont aucune démarche administrative à faire, c'est le vendeur qui s'en charge.

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la vente sous régime TVA ?

Attention, pour pouvoir récupérer cette TVA, toutes les conditions suivantes doivent être remplies :

  • Le bâtiment doit être neuf au sens de la TVA :
    • Nouvellement construit
    • Rénové radicalement au point de modifier le revenu cadastral.
  • La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la première occupation ou la première utilisation du bâtiment ;
  • Le vendeur doit opter, à l'aide des formulaires conformes, pour l'application de la TVA :
    • Il doit déposer une déclaration spéciale avant la vente : demander à l'admnistration un assujettissement occasionnel au bureau de la TVA. Il reçoit son numéro.
    • Il est obligé d'informer l'acheteur (mais aussi son notaire qui sera de bon conseil) de l'application de la TVA dans le premier acte signé avec lui (compromis de vente), et ce sera inscrit dans le tout premier document écrit entre les parties ;
    • Il doit déposer une déclaration spéciale après la finalisation de la vente, pour récupérer la TVA.

Le vendeur doit accomplir lors de la vente ou immédiatement après, les tâches suivantes :

  • Diviser le prix entre la partie terrain et la partie construction;
  • déduire de la taxe payée par l'acquéreur, la TVA qu'il a lui-même payée lors de l'achat;
  • demander la restitution partielle des droits d'enregistrement payés sur la valeur du terrain. En Wallonie, la restitution sera de 3/5 ème des droits alors qu'à Bruxelles elle est de 36 % des droits d'enregistrement;
  • payer à l'administration la TVA (solde) qu'il a reçue des acquéreurs. A défaut de le faire dans les délais prescrits, il s'expose à devoir payer la taxe + une amende (jusqu'à 2 fois la taxe) + un intérêt de retard calculé par mois.