Infos pratiques sur la vente d’un bien immobilier en Belgique

Dernier update: 26/05/2022

Quid des travaux non déclarés ?

Tout d’abord rappelons le devoir d’information qui pèse sur l’agent immobilier, le notaire, le vendeur, mais aussi le service d’urbanisme de la commune en faveur de l’acheteur d’un immeuble. Ce devoir d’informer est d’ordre public. Toute clause qui annulerait ou limiterait cette obligation est illicite et donc nulle. La loi prévoit même une sanction pénale.

Quels travaux doivent être déclarés au cadastre ?

La réponse n’est pas simple, c’est plus un principe général à appliquer. En cas de doute, renseignez-vous au service d’urbanisme de la commune.

Principe : Mon revenu cadastral augmente-t-il si je réalise les travaux de rénovation dans mon habitation ? C’est le cas lorsque ces travaux ont pour effet d’augmenter la surface habitable (aménager un grenier). Par contre, des travaux de rénovation qui ont pour seul effet de rendre l’usage plus confortable (salle de bain, chauffage central), n’influenceront pas le revenu cadastral. Je ne dois donc pas les déclarer.

Si je fais placer des fenêtres sous toit, pour rendre le grenier habitable, j’ai l’obligation de déclarer ces aménagements à la commune au bureau local du cadastre.

Si les travaux augmentent la valeur locative du bien, c’est la même chose, déclaration doit être faite au bureau local du cadastre.

Si la rénovation permet une économie d’énergie, comme par exemple, une meilleure isolation, du double vitrage, une chaudière à condensation, des panneaux photovoltaïques,... , elle n’exerce aucune influence sur le cadastre. Je n’ai pas d’obligation de déclarer les travaux.

Quand un permis de construire est-il nécessaire ?

Quant à l’obtention d’un permis pour tous ces aménagements décrits plus haut, la nécessité varie d’une commune à l’autre : il convient de se renseigner au département Urbanisme.

Qu’est-ce que je risque en tant que vendeur d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme ?

L’infraction constatée peut aboutir à l’annulation de la vente. Mais aussi à l’obligation de régulariser la situation :

  • Réaliser des travaux;
  • Changer la destination;
  • Changer l’utilisation déclarée illicite.

En tant qu’acheteur (et aussi vendeur) : qu’est-ce-que je risque ?

  • Interdiction de poursuivre ou de commencer une activité;
  • Apposition de scellés tant que l’infraction dure;
  • Remise en état d’avant les travaux;
  • Sanction financière : amende.

Ne pas avoir demandé de permis constitue en soi une infraction.

Mais poursuivre des actes, et maintenir des travaux exécutés sans permis, constitue une infraction continue, qui, en cas de vente, rend le nouvel acquéreur responsable. Même si l’infraction a été commise par des précédents propriétaires.

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