Infos pratiques sur la vente d’un bien immobilier en Belgique

Dernier update: 18/05/2021

Vente immobilière : faire monter les enchères, c’est interdit !

Je vends ma maison moi-même et je reçois plusieurs offres, puis-je m’en servir pour faire grimper les enchères ? Mon agent immobilier me propose de faire jouer la concurrence en jouant sur le prix affiché, devrais-je accepter ?

Que vous ayez décidé de vendre votre maison vous-même ou de passer par une agence, vous êtes tenu de respecter les lois qui régissent les pratiques de vente immobilière. Or la loi est claire :

Seuls les notaires sont autorisés à vendre aux enchères publiques des biens immobiliers tels que des habitations et terrains (que les enchères se tiennent dans une salle ou de manière virtuelle).

Gare à certaines pratiques à la limite de la légalité.


« Faire offre à partir de… » : une technique légale, mais « limite » …

La grande tendance du moment, plus encore depuis la crise du coronavirus, est d’afficher un bien prisé à un prix plutôt bas et d’indiquer "faire offre à partir de", avant d’organiser les visites en groupe sur un laps de temps très court. Parfois, les agences proposent même de les clôturer au bout de deux jours puis de faire savoir aux intéressés qu’ils ont 48 heures pour remettre une offre d’achat. Ce procédé créé une forme d’émulation, les potentiels acquéreurs ayant l’impression que la concurrence sera rude et qu’il va falloir se positionner au-dessus des autres. Une technique qui permet souvent d’obtenir le meilleur prix pour le vendeur, mais qui s’avère désagréable et stressante pour les acheteurs potentiels. Ces derniers sont frustrés de voir les biens partir très vite. Sans parler des primo-acquéreurs avec un budget limité, incapables de s’aligner sur les montants proposés par les plus nantis.

Il y a la loi, et puis il y a la déontologie, définie pour chaque profession à travers un code. Et si la loi n’interdit pas la mention « faire offre à partir de… », le Code de déontologie des professionnels de l’immobilier semble moins limpide à ce sujet : l’agent immobilier doit toujours veiller à ce que les prix des biens qu’il communique (sur les annonces notamment) correspondent à ceux convenus avec le vendeur (article 52), rappelle Erik Deckers, agent immobilier très impliqué dans l’Institut Professionnel Immobilier, sur son site pim.be. « Il serait surprenant que le contrat de courtage mentionne un prix « à partir de… » ! » ironise-t-il.

Bien sûr, si vous vendez seul, il est compréhensible que vous utilisiez cette formulation parce que vous n’êtes pas très sûr du prix à demander pour votre bien et que vous souhaitez laisser ouvert le champ des possibles. Mais évitez de vous en servir sciemment pour faire monter les prix : même s’il est très improbable que la loi vous punisse pour cela, vous risquez de vous faire des ennemis et de faire de cette vente un moment désagréable pour tous.

Communiquer les offres aux autres intéressés voir mentir sur leur montant, c’est non !

Communiquer les montants des offres reçues aux autres intéressés constitue clairement une incitation à surenchérir et est donc punissable. Il y a bien eu un avocat en droit immobilier, Sadri Ellouze, pour arguer dans une interview à l’Echo (oct.2020) d’un certain flou juridique concernant les agences immobilières : « je ne suis pas certain que l’agent ne puisse pas les communiquer si la demande [de communiquer les offres reçues aux différents amateurs] vient du commettant, car il est couvert par son commettant. » Mais outre qu’il s’agit là d’une supposition, notez bien, chers vendeurs, que le « commettant », c’est vous. Et qui vous couvre, vous, alors ? Car professionnel du secteur ou non, vous êtes supposé respecter la loi. Quant à mentir sur le montant des offres, même Sadri Ellouze reconnait que c’est interdit.

Que faire alors, si l’on souhaite jouer le jeu des enchères ?

Adressez-vous à un notaire ! Il vous coutera moins cher qu’une agence et prendra toutes les démarches en charge. Les ventes publiques sont d’ailleurs une excellente façon de vendre un bien, surtout s’il est relativement prisé. Aujourd'hui, cela peut même se faire en ligne via le site Biddit, créé par les notaires belges.