Vendre sa maison, son appartement soi-même

Dernier update: 16-06-2019

Les documents obligatoires à fournir à l'acquéreur Étape 1/10

Quels sont les renseignements et à quels moments doivent-ils être transmis au candidat-acquéreur ?

3 moments clés :

  • Au moment de la publicité de la mise en vente

    Certains documents sont exigés dès la mise en vente du bien. Ces renseignements doivent être insérés sur les affiches et les annonces publicitaires du bien vendu. C’est donc vous, le vendeur, qui en êtes responsable (à la place de l’agent immobilier si vous demandiez ses services).

    Voici un tableau des informations à communiquer dès la publicité de la vente. Des différences existent entre les régions en Belgique.

    Informations à communiquer dans une annonce immobilière
    Flandre BruxellesBxl Wallonie
    PEB Indice (A+++/G) et code unique N°Indice & code unique (Vente uniquement) Indice et émissions annuelles en CO2(Vente uniqu.) Indice & émissions CO2 (Vente et location) Classe énergétique(Vente & location) Classe énerg.
    Protection du patrimoineProtection patrimoine ObligatoireRequis ObligatoireRequis Pas obligatoirerequis
    Renseignements urbanistiquesRenseign. urban. Toute l'informationToute l'info Information largeInfo
    large
    Destination du bien, permis en vigueur et certificats d’urbanismeDestin. du bien, permis en vigueur & certif. d’urban.
    Zone inondable ObligatoireRequis Pas obligatoirerequis Pas obligatoirerequis
    Droit de préemptionDroit préemption ObligatoireRequis ObligatoireRequis pas obligatoirerequis

    Bon à savoir :

    • PEB : le certificat de performance énergétique doit être à disposition du candidat-acquéreur très rapidement. La loi vous oblige à faire établir le document. Le résultat de cette étude doit être affiché dans l’annonce de mise en vente du bien, sous peine d’amende infligée au vendeur (à l’agent immobilier).
      Voir notre page locataire malin "Qu’est-ce que le PEB ?"
    • Protection du patrimoine : le bien est-il inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ? Cette information est importante et à connaître dès le début, puisque des parties historiques et parfois importantes de l’immeuble doivent être respectées et préservées. Il peut en résulter une perte de jouissance, ainsi qu’une contrainte supplémentaire en cas de travaux, d’entretien...
    • Les renseignements urbanistique. Comment obtenir les renseignements urbanistiques du bien ?
      • Soit vous consultez votre notaire,
      • Soit vous vous rendez à l’administration communale,
      • Soit vous faites une demande écrite à la commune,
      • Ou encore vous consultez un professionnel de l’immobilier : architecte, géomètre ou agent immobilier,...
      • Plus d'informations pour Bruxelles: PDF
    • Le bien est-il situé dans une zone à risque inondable ? Comment le savoir ? Le plus simple est de se rendre au service d’urbanisme de la commune de la situation de l’immeuble.
      La consultation des cartes d’aléa d’inondation en territoire wallon se trouve ici.
      http://geoportail.wallonie.be/home.html
    • Le droit de préemption : une personne a-t-elle un droit de préférence à acquérir à prix égal le bien vendu ?

    C’est l’administration de l’Urbanisme de la commune de situation du bien qui répondra à la plupart de toutes ces questions. Il convient donc de l’interroger dans les bonnes formes et sans tarder.

  • Avant la signature du compromis de vente (ou l’offre/option d’achat)

    D’autres renseignements obligatoires doivent figurer dans le compromis de vente. Il en va de votre responsabilité, mais aussi celle de l’agent immobilier et/ou du notaire, qui rédige le document.

    Informations obligatoires à insérer dans le compromis
    Informations obligatoires à insérer dans le compromis
    Le titre de propriété
    La convention de bail si le bien est vendu loué
    Les renseignements urbanistiques
    L’attestation de non pollution du sol (ou une condition suspensive)
    Le certificat d’installation électrique CIE
    Les renseignements du syndic si le bien vendu est un appartement
    Le certificat PEB
    • Si vous ne retrouvez plus le titre de propriété, sachez que le notaire qui a reçu l'acte conserve l'original dans son étude.
    • Le CIE : un rapport sur l’état de l’installation électrique doit être établi, pour bien informer l’amateur de ce qu’il achète. Devra-t-il engager des dépenses supplémentaires pour rendre l’installation conforme ? Cette information obligatoire peut avoir des répercussions sur les pourparlers en ce qui concerne le prix.
      Comment obtenir le rapport de visite de contrôle ?
    • L’attestation de sol : le terrain est-il pollué ?
      Comment obtenir l’attestation de sol ?
      Par lettre recommandée à l’IBGE, Département Inventaire sols, Gulledelle, 100, à 1200 Bruxelles, au moyen du formulaire de demande d’attestation du sol.
      Joindre impérativement un extrait de chaque parcelle cadastrale, ou à défaut, la section ou la division cadastrale. Sinon, un plan reprenant la localisation, les contours et un identifiant de la parcelle. Sinon, à défaut de référence cadastrale, toutes informations permettant à l’IBGE de déterminer la zone. Demander un extrait de matrice cadastrale : Direction générale du cadastre, service extraits, rue J. Stevens, 7, à 1000 Bruxelles. L’attestation de sol répond à la question de savoir si le terrain du bien vendu est pollué ou non et les conséquences dans l’affirmative. Le responsable auteur de la pollution est le premier mis en cause. L’exploitant vient en second temps et enfin le titulaire propriétaire du terrain. Le candidat acquéreur peut, au moyen d’une clause de condition suspensive, remettre la vente en cause si l’attestation de sol ne lui est pas présentée au moment de la signature du compromis de vente.Le vendeur est passible d’une sanction pénale s’il n’a pas remis l’attestation de sol au cessionnaire, avant l’offre ou la convention de vente (compromis). Si le sol est pollué, le vendeur a l’obligation de réaliser une étude du sol avant la vente, traiter la pollution avant l’aliénation, demander l’éventuelle dérogation avant la vente. Et même si la vente a eu lieu, l’IBGE continuera de considérer le vendeur comme seul propriétaire du terrain pollué. Pour l’acheteur qui veut faire marche arrière et renoncer à l’achat alors que l’acte de vente est signé, la nullité de la transaction doit être demandée en justice.
  • A la signature de l’acte de vente

    Enfin, certaines mentions légales contenues dans l’acte de vente sont de la responsabilité exclusive du notaire, puisqu’il est le seul à pouvoir le rédiger.

    C’est de la responsabilité du notaire :

    Informations légales à insérer dans l’acte de vente
    Informations légales à insérer dans l’acte de vente
    Le certificat hypothécaire
    L’extrait de matrice cadastrale
    Renseignements relatifs à la copropriété si le bien vendu est un appartement.
    Zone inondable

Mais encore...

De manière plus générale, le vendeur transmet toute information importante dont il a connaissance concernant la mise à disposition du bien, et les limitations ou extensions à son usage, telles que des servitudes éventuelles... mais aussi la présence d’une citerne enfouie...

C’est une obligation légale.

Informer que la vente se fait sous régime TVA. Si vous choississez de vendre votre bien sous le régime de la TVA, il convient d'en informer l'acquéreur dès que possible dans la mesure où les frais d'acquisition seront plus importants pour lui. La loi prévoitt de communiquer dès la première convention de vente (le compromis par exemple). mention écrite doit être faite dans la convention. Voir notre page pour plus d'infos.

  • Présence d’une citerne à mazout. Quelles sont les obligations du vendeur en Wallonie et ailleurs ? Voir notre page.
  • Attention aux travaux non déclarés, surtout pour l’acheteur qui devient responsable après la vente de ces travaux, même si ils ont été effectués par un propriétaire précédent. Voir notre page sur le sujet. Vous avez effectué des travaux ?
  • Le dossier d’intervention ultérieur ou DIU, c’est quoi ? C’est l’équivalent du carnet d’entretien pour votre voiture, sauf qu’ici c’est pour votre bâtiment. Il est constitué par le vendeur si des travaux ont été effectués dans la maison. Ce dossier est transmis à l’acheteur qui prend connaissance des matériaux utilisés lors de la rénovation, de la qualité de l’isolation etc... au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente. Voir notre page à ce sujet.
  • Informations sur le chauffage central : pas d’obligation d’inspection du système, mais mention, dans la convention, de la présence du chauffage central et s’il satisfait ou non à l’obligation d’inspection unique et périodique.
    • Pour une installation au gaz : https://www.energuide.be
    • Pour une installation au mazout : https://informazout.be
  • Présence d’amiante : en Belgique, pas d’obligation spécifique en cas de vente à charge du vendeur, mais bien en cas de travaux.