Infos pratiques sur la vente d’un bien immobilier en Belgique

Dernier update: 23-09-2019

Pourquoi refuser des dessous de table lors de la vente ?

C’est bien connu de par chez nous.

Certains acquéreurs sont tentés de proposer au vendeur le paiement d’une partie du prix sous la table. Une portion raisonnable pour que cela puisse passer inaperçu. Tout est bon à prendre en termes d’économie à faire. C’est toujours cela qui ne sera pas taxé, je paie déjà suffisamment comme ça. Cela augmente le sentiment d’avoir fait une bonne affaire.

Pas conseillé du tout pour autant. Déclarer un prix inférieur à ce qui a été convenu entre les parties peut coûter bien plus cher que le gain escompté.

Paiement en espèces interdit pour les transactions immobilières

Pour rappel : le paiement en espèces pour les transactions immobilières est tout simplement interdit depuis le 1er janvier 2014. En cas d’infraction, les parties sont responsables ensemble et risquent une amende très importante infligée par le Service Public Fédéral de l'Économie. Donc les seuls moyens de payer actuellement seront le virement ou le chèque bancaire.

Paiement cash limité aux commerçants, dispensateurs de service

Depuis 2014, le paiement cash est doublement limité : maximum 3.000 € et si le prix dépasse 3.000 €, maximum 10 % de ce montant.

Pour le paiement de services, de biens, ou l’installation d’une salle de bain, par exemple, il est donc interdit de dépasser 3.000 € en liquide.

Les agents immobiliers ne peuvent plus accepter le paiement cash de leurs factures dépassant 3.000 euros.

Et pas moyen de contourner la chose en réglant la facture, sa commission, en plusieurs fois. Le paiement par tranche laisse les multiples versements reliés entre eux comme un seul et même paiement.

Qu’est-ce-que je risque ? Une amende allant de 250 à 225.000 euros. Une limite est néanmoins prévue : cette amende ne peut pas dépasser 10 % de la somme qui a été réglée en espèces.

5 bonnes raisons pour le vendeur de ne pas accepter les dessous de table

  1. Le vendeur ne pourra pas justifier de la provenance de ces fonds vis-à-vis du fisc... ni l’acheteur sa dépense.
  2. Vous n’aurez pas l’esprit tranquille pendant longtemps. Vous êtes dans l’illégalité.
  3. Ne sous-estimez pas les moyens de l’administration fiscale à déceler les fraudes. Elle dispose de plus de moyens d’informations que vous ne le supposez, pour avoir la puce à l’oreille.
  4. Des sanctions pénales sont prévues : une amende pour fraude fiscale, voire une peine d’emprisonnement.
  5. Si l’acquéreur poursuit le vendeur en justice au motif de récupérer sa mise en cas de vente inaboutie par exemple, ce qui devait rester secret sera divulgué au grand jour et les deux parties seront responsables et sanctionnées pour fraude fiscale.

3 Inconvénients majeurs pour l’acquéreur de payer une partie du prix sous la table

  1. Baisser le prix de vente a des répercussions sur la demande de crédit hypothécaire pour l’acquéreur. La valeur du bien est diminuée et le taux d’intérêt est plus élevé, puisque le montant prêté est moins important.
  2. Si la vente n’aboutit pas, l’acquéreur prend le risque de perdre cette somme, à défaut de pouvoir la réclamer par des voies officielles.
  3. En cas de revente rapide, la plus-value sera plus importante et... taxée à ce titre (de 16,5 à 33 %). Alors que les taux sont réduits pour maison modeste en Wallonie, des abattements fiscaux existent à Bruxelles. Le taux de 12,5 % est donc à relativiser dans bien des cas. Mais reste bien inférieur à la taxation sur la plus-value en cas de revente rapide (- de 5 ans après l’achat) du bien.