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Dernier update: 19/10/2021

L'acte de vente notarié Étape 10/10

Signature de l'acquéreur chez le notaire de l'acte authentique

Quatre mois, maximum, après la signature du compromis de vente, rendez-vous chez le notaire (de l’acquéreur, en général) pour la signature de l’acte authentique. C’est à ce moment-là que le versement final se fait ainsi que la remise des clés (sauf exception).

S’il n’était pas déjà impliqué dans le compromis, il faudra contacter le notaire bien à temps afin qu’il puisse effectuer les différentes recherches administratives obligatoires et rédiger le document final. N'oubliez pas de discuter avec lui d'éventuelles dispositions que vous souhaiteriez ajouter dans l’acte de vente (par exemple une clause autorisant le vendeur à rester dans les lieux quelques mois après la vente) et n’hésitez pas à poser toutes vos questions pour préparer au mieux ce document important.

Voici les 4 étapes qui entourent l'acte de vente :

1) Les recherches préalables :

Ce qui est déclaré dans l'acte doit être considéré comme exact (force probante). Le notaire doit donc vérifier certaines données en vue de la rédaction de la convention. Pour ce faire, Le notaire va redemander officiellement aux différentes administrations concernées les renseignements obligatoires tels que les renseignements urbanistiques, cadastraux, mais aussi ceux concernant le contrat de bail, l'éventuel syndic…

  • Liste des quelques 50 points susceptibles d'être vérifiés par le notaire

    A propos du vendeur :

    • Une ou plusieurs personnes en indivision ?
    • Est-ce une société ?
    • Quelle est son identité exacte ?
    • Est-il marié ? Cohabitant légal ?
    • Quel contrat de mariage et analyse du contenu
    • Est-il capable juridiquement ?
    • Ets-il déclaré en faillite ou réputé incapable ?
    • S'il est représenté, la procuration est-elle valable ?
    • Le vendeur est-il seul propriétaire ?
    • Faudra-t-il prélever des taxes ou impôts sur le prix de vente ? Si oui, le prix est-il suffisant pour les honorer ?

    A propos de l'immeuble :

    • Est-ce la résidence principale du vendeur ?
    • Le bien est-il loué, meublé ?
    • Y-a-t-il des garanties locatives ?
    • Le bail est-il enregistré ?
    • Quel est le montant des charges inhérentes à la propriété ?
    • Y-a-t-il un fonds de réserve ? dans ce cadre, un remboursement est-il dû au vendeur ?
    • Un fonds de roulement est-il constitué ?
    • Des travaux décidés par la copropriété ou des factures sont-ils exigibles après la signature de l'acte ?
    • Vérifier la désignation cadastrale
    • L'immeuble est-il quitte et libre de toute charge à l'encontre du vendeur ? (inscription hypothécaire, saisie, procès en matière d'urbanisme...)
    • Les vendeurs sont-ils redevables d'impôts ?
    • Vérifier la situation urbanistiques du bien : le bien est-il classé ou susceptible de l'être ? Quelles sont les prescriptions urbanistiques éventuelles ? Existe-t-il un plan Particulier d'Aménagement ? est-il en zone à protéger ou à rénover ? Le permis de lotir est-il périmé ? N'y-a-t-il pas un projet d'expropriation en cours ?
    • Demander l'attestation d'assainissement du sol (pollution)

    A propos des acheteurs :

    • Est-ce une personne, un couple, une indivision de plusieurs personnes ou une société ?
    • Quel contrat de mariage ? Contrat de cohabitation légale ? Voir ce que ces contrats prévoient.
    • Faut-il prévoir une convention entre les co-acquéreurs ?
    • Les acheteurs sont-ils capables ?
    • Les acheteurs sont-ils représentés ? Si oui, la procuration est-elle valable ?

    A propos du titre de propriété :

    • Ce titre ne doit-il pas être régularisé ?
    • Examiner son contenu
    • Mentionne-t-il une servitude ?
    • Les parties ont-elles convenu des conditions spéciales à la vente ?
    • Les vendeurs ont-ils concédé un droit de préemption ?
    • Les renseignements cadastraux coïncident-ils avec ceux mentionnés dans le titre de propriété ?
    • Une taxation sur plus-value est-elle à prélever sur le prix ?

2) La rédaction de l'acte et l'analyse de son contenu

3) La signature de l'acte

Un projet d'acte est envoyé à tout le monde au minimum 5 jours avant la signature. Le jour J, tout le monde est réuni autour de la table (sauf procuration) et le notaire explique le contenu dans un langage accessible. Il n'est pas obligé de lire l'intégralité du texte, mais doit veiller à ce que les parties en comprennent tout le contenu. Il veille également à ce que le prix soit payé de la manière convenue (avant la signature, sur compte bancaire, ou au moyen de chèques certifiés par la banque).

4) Les formalités après signature de l'acte

Vous avez signé l'acte devant le notaire. Ca y est, c'est fait ! Sauf pour le notaire qui doit encore procéder à plusieurs formalités :

- Enregistrement de l'acte de vente

Le notaire dépose l'acte au Ministère des Finances et verse les droits d'enregistrements payés par l'acquéreur.

- Transcription de l'acte

L'administration (le bureau des hypothèques) retranscrit intégralement le contenu de l'acte. L'accès au bureau des hypothèques est public : tout le monde peut venir consulter. En cas de perte, détérioration, incendie, inondation,... il y a toujours la possibilité de reconstituer l'acte de vente en se rendant aux hypothèques.

C'est au moment de la transcription que :

  • La vente est opposable à tout le monde. Chacun peut venir consulter l'acte transcrit au bureau des hypothèques;
  • Les créanciers du vendeur ne peuvent plus saisir le bien;
  • Les créanciers de l'acheteur peuvent saisir l'immeuble pour garantir le paiement de ce qui leur est dû;
  • L'acheteur qui veut occuper personnellement le bien loué peut donner son congé au locataire.

- Remise du titre de propriété à l'acquéreur.

Le titre de propriété est en fait une copie conforme (authentifié par le notaire) de l'original.

- Conservation de l'original signé par les parties

La convention originale, signée par les parties et estampillée par l'administration s'appelle la minute. Elle est conservée par le notaire pendant 75 ans, dans son étude, reliée chronologiquement avec les autres actes passés en l'Etude.

- Remise des clés : le geste final du transfert de la propriété.

Voyez notre page: Quand remettre les clefs ?

Tout savoir sur l'acte authentique de vente chez le notaire

  • Suis-je libre de choisir mon notaire ?

    Liberté du choix du notaire :

    Le vendeur comme l'acheteur choisissent leur notaire. Par facilité, le vendeur choisit parfois le même notaire que l'acquéreur ou inversément. Les parties expriment leur choix dans le compromis de vente.

    Qu'il y ait un, deux, trois ou quatre notaires n'a aucune influence sur les frais demandés pour la passation de l'acte. Simplement la partie « honoraire » des frais d'acte est divisée entre eux. Le notaire qui a rédigé l'acte, chez qui donc l'acte sera signé et qui gardera l'original dans son étude, recevra un peu plus que les autres.

    Ce qui peut justifier un supplément d'honoraires c'est lorsque le dossier devient plus complexe et nécessite plus de démarches, de courriers, de recherches administratives… C'est le cas lors de la liquidation d'une succession difficile par exemple, ou d'une cession-partage avec beaucoup d'intervenants.

    Parfois les personnes ne sont pas libres de choisir leur notaire :

    C'est lorsque le notaire est mandaté par un juge pour procéder à la vente d'un bien qui a été saisi, et qui va servir à rembourser des dettes, ou pour liquider une succession, ou liquider une communauté entre époux qui divorcent. Cela ne vous empêche pas d'être assisté de votre notaire habituel mais ses honoraires ne seront pas compris dans les frais de l'acte.

  • Comment est fixée la rémunération du notaire ?

    Les honoraires des notaires sont calculés sur base d'un pourcentage sur le prix de vente. Plus le prix de vente est élevé, plus le pourcentage est faible. Ce n'est pas le notaire qui fixe cette rémunération mais la Loi, elle ne peut donc être revue ni à la hausse ni à la baisse. Si plusieurs notaires s'occupent de votre dossier, ils se partageront les revenus en fonction de leur responsabilité et de leur travail, selon les règles dictées par des conventions professionnelles.

    Dans tous les cas, sachez que c'est l’acheteur qui supporte l’essentiel des frais de notaire (dont les droits d’enregistrement).

  • Chez quel notaire signe-ton l'acte ?

    En principe, c'est le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte, pour la simple et bonne raison qu'il constitue le titre de propriété des acquéreurs.

    C'est lui qui conserve l'original de l'acte (appelé la minute) et qui délivre des copies (appelées expéditions ou grosses).

  • Quand signe-t-on l'acte authentique ?

    Un délai fiscal de 4 mois maximum pour payer les droits d'enregistrement :

    Pour raison fiscale, un délai de maximum 4 mois s'écoule entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte notarié. Si ce délai est dépassé, des intérêts seront dus au fisc sur les droits d'enregistrement à payer (par l'acquéreur), ou sur la taxation sur plus-value (par le vendeur).

    Mais une condition suspensive écrite dans le compromis de vente prolonge ce délai, tant que dure la condition.

  • Quel délai pour signer l'acte de vente si l'acheteur demande un crédit hypothécaire ?

    Sans clause suspensive, le délai de 4 mois demeure inchangé. Cela dit, la plupart des compromis de vente sont signés avec une clause suspensive. Le délai pour signer l'acte sans sanction fiscale est alors prolongé du temps que dure la suspension du contrat (généralement 4 semaines).

    Exemple : « La présente vente est conclue sous la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs, dans un délai de 4 semaines à compter de ce jour, d'un financement correspondant à 100 % du prix de vente, aux conditions normales du marché. »

    Dans notre exemple, l'acte peut donc être signé dans un délai de 4 mois et 4 semaines.

    Cependant aucune règle n'entoure ce délai, ni aucun usage établi autour de la réponse bancaire. C'est la liberté des parties de prévoir un délai plus ou moins long mais aussi une sanction-indemnité en cas de refus du crédit…

    Le vendeur peut par exemple, en accord avec l'acheteur :

    • Prévoir en cas de refus du crédit, de garder l'acompte à titre d'indemnité pour le temps perdu et l'immobilisation du bien.
    • Limiter la durée de la suspension à maximum 15 jours pour ne pas être bloqué trop longtemps.

    Il faut donc impérativement prévoir ces modalités dans le compromis.

    Du côté de l'acquéreur, nous lui conseillons de ne signer un compromis qu'après avoir acquis la quasi-certitude de bénéficier d'un prêt auprès de son banquier. La condition suspensive est insérée surtout parce que le banquier demande la réception du compromis de vente pour ouvrir un dossier, et que le candidat acquéreur est alors coincé à s'engager sans filet. Sauf à faire pression sur la banque …

  • Quelle est la force particulière d'un acte signé chez le notaire ?

    La même valeur qu'un jugement

    Le notaire est un officier public, nommé par le Roi. Par ses conseils et son travail, il a pour rôle de prévenir les conflits en anticipant l'avenir (et est parfois médiateur s'il le faut). Il donne à l'acte authentique la même valeur qu'un jugement. Ce qui veut dire que les parties peuvent exiger l'exécution forcée à tout moment. Ce qui y a été décidé doit être exécuté (force exécutoire). Plus besoin donc, de passer par le juge, pour se rendre chez l'huissier.

A lire :

- Quid des travaux non déclarés ?
- Je vends ma maison louée
- Je vends avec rente viagère
- Taxation sur la plus-value