Vendre sa maison, son appartement soi-même

Dernier update: 21-02-2019

L'acte de vente notarié Étape 10/10

L’acte de vente notarié retranscrit fidèlement le compromis de vente, dans les formes légales obligatoires. C’est l’affaire du notaire, pas la vôtre.

Tout savoir sur l'acte authentique de vente chez le notaire

  • Pourquoi dit-on que "Le compromis de vente vaut vente" ?

    Le compromis de vente scelle définitivement la convention :

    Prudence : Appelez le notaire pour conseil et vérification dès que vous avez l'intention de signer un compromis de vente. Faites lire le compromis au préalable de sa signature, car n'oubliez pas que la vente est définitive dès ce moment-là.

    Le compromis de vente est une convention aussi importante que l'acte notarié. Ce qui les différencie c'est l'authentification par un notaire qui détient une partie du pouvoir de l'Etat.

    Le compromis de vente fixe les conditions de la vente. Seul un accord des 2 parties permettra de revoir par la suite la convention. C'est pourquoi il doit être bien réfléchi.

  • Suis-je libre de choisir mon notaire ?

    Liberté du choix du notaire :

    En principe, le vendeur comme l'acheteur choisissent leur notaire. Les parties expriment leur choix dans le compromis de vente.

    Qu'il y ait deux notaires voire 3, ou 4, n'a aucune influence sur les frais demandés pour la passation de l'acte. Simplement la partie « honoraire » des frais d'acte est divisée entre eux. Le notaire qui a rédigé l'acte, chez qui donc l'acte sera signé et qui gardera l'original dans son étude, recevra un peu plus que les autres.

    Ce qui peut justifier un supplément d'honoraires c'est lorsque le dossier devient plus complexe et nécessite plus de démarches, de courriers, de recherches administratives… C'est le cas lors de la liquidation d'une succession difficile par exemple, ou d'une cession-partage avec beaucoup d'intervenants.

    Parfois les personnes ne sont pas libres de choisir leur notaire :

    C'est lorsque le notaire est mandaté par un juge pour procéder à la vente d'un bien qui a été saisi, et qui va servir à rembourser des dettes, ou pour liquider une succession, ou liquider une communauté entre époux qui divorcent. Cela ne vous empêche pas d'être assisté de votre notaire habituel mais ses honoraires ne seront pas compris dans les frais de l'acte.

  • Comment est fixée la rémunération du notaire ?

    L'honoraire du notaire est établi par la Loi :

    Ce que gagne le notaire suit une tarification sur base d'un barème légal. Il ne peut être ni réduit, ni augmenté et il sera partagé entre les notaires qui signent l'acte, en fonction de leur responsabilité et de leur travail. Des conventions professionnelles dictent les règles de partage entre eux.

  • Chez quel notaire signe-ton l'acte ?

    En principe, c'est le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte, pour la simple et bonne raison qu'il constitue le titre de propriété des acquéreurs.

    C'est lui qui conserve l'original de l'acte (appelé la minute) et qui délivre des copies (appelées expéditions ou grosses).

  • Quand signe-t-on l'acte authentique ?

    Un délai fiscal de 4 mois maximum pour payer les droits d'enregistrement :

    Pour raison fiscale, un délai de maximum 4 mois s'écoule entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte notarié. Si ce délai est dépassé, des intérêts seront dus au fisc sur les droits d'enregistrement à payer (par l'acquéreur), ou sur la taxation sur plus-value (par le vendeur).

    Mais une condition suspensive écrite dans le compromis de vente prolonge ce délai, tant que dure la condition.

  • Quel délai pour signer l'acte de vente si l'acheteur demande un crédit hypothécaire ?

    Il arrive que votre notaire discute avec l'acquéreur ou son notaire au sujet de cette clause suspensive, avant de signer le compromis de vente. C'est que durant ce délai, l'acheteur se donne le droit de se délier de son engagement, mettant le vendeur dans l'incertitude.

    Une fois insérée dans le compromis de vente, la convention est arrêtée entre les parties et doit être respectée.

    Exemple de condition suspensive :

    « La présente vente est conclue sous la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs, dans un délai de 4 semaines à compter de ce jour, d'un financement correspondant à 100 % du prix de vente, aux conditions normales du marché. »

    La plupart des compromis de vente sont signés avec une clause suspensive. L'acheteur doit donc répondre dans le délai qui est généralement stipulé de 4 semaines. Cependant aucune règle n'entoure ce délai, ni aucun usage établi autour de la réponse bancaire. C'est la liberté des parties, le vendeur pouvant très bien refuser ou modaliser, prévoir une sanction-indemnité en cas de refus du crédit…

    Pour répondre à la question : le délai pour signer l'acte sans sanction fiscale est prolongé du temps que dure la suspension du contrat. Dans notre exemple, l'acte peut donc être signé dans un délai de 4 mois et 4 semaines.

    Le vendeur peut modaliser la clause suspensive en sa faveur, en accord avec l'acheteur :

    • Prévoir en cas de refus du crédit, de garder l'acompte à titre d'indemnité pour le temps perdu et l'immobilisation du bien.
    • Limiter la durée de la suspension à maximum 15 jours pour ne pas être bloqué trop longtemps.

    Du côté de l'acquéreur, nous lui conseillons de ne signer un compromis qu'après avoir acquis la quasi-certitude de bénéficier d'un prêt auprès de son banquier. La condition suspensive est insérée surtout parce que le banquier demande la réception du compromis de vente pour ouvrir un dossier, et que le candidat acquéreur est alors coincé à s'engager sans filet. Sauf à faire pression sur la banque …

  • Quelle est la force particulière d'un acte signé chez le notaire ?

    La même valeur qu'un jugement

    Un acte notarié est une convention écrite qui possède une force particulière.

    Le notaire est un officier public, nommé par le Roi. Il exerce son activité en profession libérale, ce qui lui donne deux facettes, l'une publique, l'autre privée. Il donne des conseils et a pour rôle de prévenir les conflits en anticipant l'avenir. Il est parfois médiateur s'il le faut.

    Le notaire est garant de la sécurité juridique de la vente, tant pour le vendeur que pour l'acheteur.

    L'acte authentique signé possède la même valeur qu'un jugement. Ce qui veut dire que les parties peuvent exiger l'exécution forcée à tout moment. Ce qui y a été décidé doit être exécuté (force exécutoire). Plus besoin donc, de passer par le juge, pour se rendre chez l'huissier.

    Le notaire, rédige, conserve, lit, authentifie, donne la sécurité juridique à l'acte de vente.

4 étapes entourent l'acte définitif de la vente :

  • Les recherches préalables

    L'acte de vente est authentifié par le notaire :

    Ce qui est déclaré dans l'acte doit être considéré comme exact (force probante). Le notaire recueille plusieurs renseignements en vue de la rédaction de la convention, afin de vérifier leur exactitude.

    En vue de la rédaction de l'acte :

    Le notaire va donc redemander officiellement aux différentes administrations concernées les renseignements obligatoires tels que les renseignements urbanistiques, et pour cela les renseignements cadastraux, mais aussi le contrat de bail, les renseignements au syndic…. Et bien d'autres choses encore.

  • La rédaction de l'acte et l'analyse de son contenu

    Environ 50 points susceptibles d'être vérifiés par le notaire !

    A propos du vendeur :

    • Une ou plusieurs personnes en indivision ?
    • Est-ce une société ?
    • Quelle est son identité exacte ?
    • Est-il marié ? Cohabitant légal ?
    • Quel contrat de mariage et analyse du contenu
    • Est-il capable juridiquement ?
    • Ets-il déclaré en faillite ou réputé incapable ?
    • S'il est représenté, la procuration est-elle valable ?
    • Le vendeur est-il seul propriétaire ?
    • Faudra-t-il prélever des taxes ou impôts sur le prix de vente ? Si oui, le prix est-il suffisant pour les honorer ?

    A propos de l'immeuble :

    • Est-ce la résidence principale du vendeur ?
    • Le bien est-il loué, meublé ?
    • Y-a-t-il des garanties locatives ?
    • Le bail est-il enregistré ?
    • Quel est le montant des charges inhérentes à la propriété ?
    • Y-a-t-il un fonds de réserve ? dans ce cadre, un remboursement est-il dû au vendeur ?
    • Un fonds de roulement est-il constitué ?
    • Des travaux décidés par la copropriété ou des factures sont-ils exigibles après la signature de l'acte ?
    • Vérifier la désignation cadastrale
    • L'immeuble est-il quitte et libre de toute charge à l'encontre du vendeur ? (inscription hypothécaire, saisie, procès en matière d'urbanisme ..)
    • Les vendeurs sont-ils redevables d'impôts ?
    • Vérifier la situation urbanistiques du bien : le bien est-il classé ou susceptible de l'être ? Quelles sont les prescriptions urbanistiques éventuelles ? Existe-t-il un plan Particulier d'Aménagement ? est-il en zone à protéger ou à rénover ? Le permis de lotir est-il périmé ? N'y-a-t-il pas un projet d'expropriation en cours ?
    • Demander l'attestation d'assainissement du sol (pollution)

    A propos des acheteurs :

    • Est-ce une personne, un couple, une indivision de plusieurs personnes ou une société ?
    • Quel contrat de mariage ? Contrat de cohabitation légale ? Voir ce que ces contrats prévoient.
    • Faut-il prévoir une convention entre les co-acquéreurs ?
    • Les acheteurs sont-ils capables ?
    • Les acheteurs sont-ils représentés ? Si oui, la procuration est-elle valable ?

    A propos du titre de propriété :

    • Ce titre ne doit-il pas être régularisé ?
    • Examiner son contenu
    • Mentionne-t-il une servitude ?
    • Les parties ont-elles convenu des conditions spéciales à la vente ?
    • Les vendeurs ont-ils concédé un droit de préemption ?
    • Les renseignements cadastraux coïncident-ils avec ceux mentionnés dans le titre de propriété ?
    • Une taxation sur plus-value est-elle à prélever sur le prix ?
  • La signature de l'acte

    La signature de l'acte :

    Tout le monde est réuni autour de la table (sauf procuration).

    Un projet d'acte est envoyé à tout le monde au minimum 5 jours avant la signature.

    Le notaire explique le contenu dans un langage accessible. Il n'est plus obligé de lire l'intégralité du texte, mais doit veiller à ce que les parties en comprennent tout le contenu.

    Il veille à ce que le prix soit payé de la manière convenue (avant la signature, sur compte bancaire, ou au moyen de chèques certifiés par la banque).

  • Les formalités postérieures à l'acte authentique

    Formalités après la signature

    Vous avez signé l'acte devant le notaire. Ca y est, c'est fait. Sauf pour le notaire qui doit encore procéder à plusieurs formalités.

    L'acte de vente est enregistré :

    L'administration de l'enregistrement dépend du Ministère des Finances. En déposant l'acte, le notaire verse les droits d'enregistrements payés par l'acquéreur. L'acte lui revient avec mention de la date et du lieu de l'enregistrement et le montant des droits perçus.

    La taxation sur la transmission de l'immeuble est payée par l'acheteur.

    L'acte est transcrit :

    L'administration (le bureau des hypothèques) retranscrit intégralement le contenu de l'acte. L'accès au bureau des hypothèques est public : tout le monde peut venir consulter.

    En cas de perte, détérioration, incendie, inondation,... il y a toujours la possibilité de reconstituer l'acte de vente en se rendant aux hypothèques et connaître le réel propriétaire d'un immeuble.

    C'est au moment de la transcription que :

    • La vente est opposable à tout le monde. Chacun peut venir consulter l'acte transcrit au bureau des hypothèques;
    • Les créanciers du vendeur ne peuvent plus saisir le bien;
    • Les créanciers de l'acheteur peuvent saisir l'immeuble pour garantir le paiement de ce qui leur est dû;
    • L'acheteur qui veut occuper personnellement le bien loué peut donner son congé au locataire.

    Le titre de propriété est remis à l'acquéreur.

    Le titre de propriété est en fait une copie conforme (authentifié par le notaire) de l'original.

    Le notaire conserve et relie l'original signé par les parties, à tous les actes passés en son étude.

    La convention originale, signée par les parties et estampillée par l'administration s'appelle la minute. Elle est conservée par le notaire pendant 75 ans, dans son étude, reliée chronologiquement avec les autres actes passés en l'Etude.

    La remise des clés : le geste final du transfert de la propriété.

    Voyez notre page: Quand remettre les clefs ?