Infos pratiques sur la vente d’un bien immobilier en Belgique

Dernier update: 27/10/2021

Pourquoi vendre sa maison aux enchères (via un notaire) ?

Transparence, rapidité et juste prix : la vente publique volontaire est bien plus avantageuse qu’on ne le pense.

Une vente publique, c’est quoi ?

Une vente publique est une vente aux enchères (en ligne ou non) organisée par un notaire et à l’issue de laquelle un appartement, une maison ou un terrain est cédé à la personne qui a fait l’offre la plus élevée. Le vendeur a le droit de refuser la vente si le prix est trop bas et une mise à prix minimum (prix de départ) peut être imposée.

On la dit « publique » parce qu’une annonce publique a été faite au préalable et que tout le monde peut, en principe, participer et soumettre une offre.

Pour qui ?

Pour les propriétaires d’un bien relativement prisé ou rare et les copropriétaires soucieux que la vente se passe en toute transparence.

  • Les ventes publiques volontaires ne doivent pas être confondues avec les ventes forcées, parfois synonymes de biens décrépis ou de ventes au rabais. Si vous souhaitez vendre un bien qui attire un certain nombre d’amateurs (situation géographique recherchée, maison unifamiliale avec jardin en ville, immeuble de rapport voire friche industrielle…), il s’agit d’un excellent moyen d’en tirer le meilleur prix grâce à l’effet d’émulation des enchères. Sans compter que ces ventes sont rapides et confortables puisque l’ensemble des démarches sont prises en charge par un notaire (pour un montant bien inférieur aux commissions demandées par les agences immobilières).
  • Lorsque plusieurs co-propriétaires doivent vendre un bien, lors d’un divorce ou d’une succession par exemple, la confiance n’est pas toujours au rendez-vous. Opter pour une vente organisée par un notaire est alors le meilleur moyen de rassurer tout le monde : impossible, dans ce cadre, de se laisser aller à des accords illicites.

À quoi faut-il être vigilant ?

  • Si de trop nombreux bien similaires au vôtre sont sur le marché (un appartement classique à Bruxelles, par exemple) ou s’il s’agit d’un bien assez spécifique qui n’intéresse qu’un groupe restreint, mieux vaut opter pour une vente de gré à gré car les résultats risquent de ne pas être à la hauteur.
  • Lors d’une vente publique, les publicités et les visites sont coordonnées par l’étude notariale et non par une agence immobilière. Les annonces sont donc parfois moins attrayantes, les visites ne sont pas guidées et vous ne pouvez pas compter sur un professionnel pour mettre les points forts du bien en avant et aider les acheteurs potentiels à se projeter dans les lieux. Si votre bien est suffisamment intéressant, cela ne devrait pas freiner les intéressés mais renseignez-vous quand-même sur la manière dont l’étude notariale que vous choisissez conduit ces démarches. Certaines prennent cet aspect des choses plus au sérieux que d’autres.
  • L’absence de condition suspensive pour le prêt hypothécaire : en principe, une vente publique est conclue immédiatement, sans condition suspensive, ce qui peut effrayer certains acheteurs potentiels. Depuis 2018, toutefois, il est possible de prévoir dans le cahier des charges qu’un intéressé puisse acheter sous la condition d’obtenir un crédit auprès d’une banque. Il peut être intéressant d’inclure cette condition afin de rassurer les amateurs.
  • Pour les acheteurs potentiels, ces ventes ont parfois un côté stressant puisqu’ils n’ont pas autant de marge de réflexion et qu’ils doivent s’acquitter des frais et du prix de vente très rapidement en cas d’achat. Autre point négatif pour l’acquéreur : les honoraires des notaires (de l’ordre de 5 000 euros) sont généralement plus élevés qu’en vente de gré à gré.

Comment se déroule le processus de vente publique ?

La mise en vente publique d’un immeuble se déroule en quatre étapes :

  1. L’annonce de la vente : par des affiches, des annonces dans les journaux et sur certains sites (dont le site biddit.be si la vente se déroule en ligne)...

  2. Les visites du bien (selon les modalités fixées entre le notaire et le vendeur au cours desquelles la personne chargée des visites répondra à toutes les interrogations légitimes (description, servitude, système de chauffage...).

  3. La consultation du cahier des charges (chez le notaire) qui reprend l’ensemble des informations relatives à la description de la maison ainsi que les conditions de la vente.

  4. La séance d’adjudication : le notaire annonce le prix de départ (si prévu dans le cahier des charges en accord avec le vendeur) et les candidats formulent des offres. Le notaire attribue le bien au plus offrant sauf si le vendeur estime que le montant atteint est insuffisant. En général, la vente se fait en une seule séance.
    Prime d’incitation : le vendeur peut décider d’octroyer une prime pour encourager les candidats à formuler rapidement une offre raisonnable. Parlez-en avec votre notaire.

(5.) Surenchère : si le cahier des charges prévoit la faculté de surenchère (et uniquement dans cadre d’une vente volontaire), le notaire peut adjuger un bien au candidat-acquéreur qui a fait l'offre la plus élevée "sous la condition suspensive de l'absence de surenchère". Dans les 15 jours suivant la séance d’adjudication, tout le monde a alors l'opportunité de faire une offre plus élevée de 10 % (avec un minimum de 250 € et un maximum de 6.200 €). En l’absence d’une telle offre, la vente est adjugée au candidat de la première séance. Mais si surenchère il y a, une deuxième et dernière séance de vente est organisée.

Une fois la vente conclue :

Les frais d’adjudication – c’est-à-dire les droits d’enregistrement (6 % ou 12,5%) + les honoraires du notaire (entre 1 et 3% suivant le prix d’achat) + les frais d’acte et les frais de publicité – doivent être réglés par l’acquéreur au plus tard 5 jours après la séance de vente.

Le paiement du prix de vente doit être fait au plus tard dans les 6 semaines. Si ce délai n’est pas respecté, l’acheteur devra payer un intérêt de retard de 3 % supérieur à l’intérêt légal. Si le « Cahier des charges de la vente » prévoit que l’acquéreur peut acheter sous la condition d’obtenir un financement d’une banque, le prix est alors à payer au plus tard 6 semaines après le délai qui lui est accordé (souvent 1 mois) pour obtenir son accord de crédit.

Que paie le vendeur, alors ? Le vendeur paie les frais d’organisation de la vente, c’est-à-dire : la publicité par annonces et par affiches, la permanence téléphonique, la location de la salle de ventes, l’organisation des visites de l’immeuble… Ces frais sont fixes et identiques pour tous les biens, quelle que soit leur valeur. Il faut compter de l’ordre de 5 000 à 6 000 euros selon l’étude notariale. Un montant qui reste bien inférieur aux commissions demandées par les agences immobilières.

La revente sur « folle enchère » : Si le paiement des frais d’adjudication ou du prix de vente n’a pas lieu dans les délais, le notaire procédera à une revente sur « folle enchère » (ce qui est exceptionnel !). Si le prix obtenu lors de cette revente est inférieur au prix qu’avait offert l’acquéreur précédent, celui-ci sera tenu de payer la différence.